Панический спрос на новостройки ушел в Новую Москву и Подмосковье

Агентства коммерческой недвижимости Москвы

Наибольшую выгоду от резкого всплеска спроса на жилье на фоне санкций и девальвации рубля в марте получили застройщики Новой Москвы и Подмосковья – квартиры в «старой» Москве оказались слишком дорогими для покупателей, пытающихся спасти в недвижимости свои накопления. А в апреле спрос на новостройки упал как внутри, но и за МКАД, несмотря на увеличение кредитного лимита по льготной ипотеке до 12 млн руб.

Спрос и ипотека

Управление Росреестра по Москве зарегистрировало в марте 9 422 договора долевого участия в строительстве жилья. Это на 7,1% меньше, чем в феврале. Относительно марта 2021 г. показатель вырос на 18,7%, по официальным данным.

Однако если очистить статистику от оптовых сделок и переуступок, то получится, что продажи новостроек в московском регионе выросли не только в годовом, но и в месячном выражении. На территории «старой» Москвы без учета Зеленограда Росреестр оформил в марте 6,3 тыс. ДДУ – на 11% больше, чем в феврале. В Новой Москве – 2,7 тыс. ДДУ (+32), в Подмосковье – 7,8 тыс. (+27%), сообщает ГК «Инград».

О существенном росте спроса в марте свидетельствуют и подсчеты специалистов агентства недвижимости Est-a-Tet, которые учитывали только сделки физлиц объемом не более 10 лотов «в одни руки»:

Количество ДДУ Москва Новая Москва МО
Март 2022 г. 6 617 1 786 8 057
Относительно февраля 2022 г. +11% +33% +27%
Относительно марта 2021 г. +12% +7% +21%

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

Как отмечает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век», в конце февраля произошел целый ряд событий, которые оказали существенное влияние на рынок новостроек Москвы и области. Все они так или иначе связаны с событиями на Украине.

  • Девальвация рубля. На пике курс доллара подскакивал до 120 руб.
  • Для того чтобы поддержать рубль, ЦБ 28 февраля экстренно повысил ключевую ставку с 9,5% до 20%, что привело к подорожанию ипотеки до 20-23% годовых. При этом кредиты в рамках программ с господдержкой (в том числе для семей с детьми) продолжали выдаваться на прежних условиях.
  • Падение отечественного фондового рынка на 25-30% из-за введения беспрецедентных санкций в отношении РФ.
  • Рост цен на стройматериалы и приостановка поставок оборудования и комплектующих европейскими поставщиками.

Фактически, в марте 2022 г. повторилась ситуация конца 2014 г.: обвал рубля и фондового рынка резко повысил привлекательность недвижимости как инструмента сохранения сбережений. Учитывая, что в данном вопросе бюджет покупки является наиболее существенным фактором, покупатели устремились в Московскую область и Новую Москву, где квартиры существенно дешевле, чем внутри МКАД, отмечают в пресс-службе ГК «Инград».

Перетеку спроса способствовало и то, что покупатели новостроек в Новой Москве и области могли воспользоваться льготной ипотекой с кредитным лимитом 3 млн руб. и ставкой 7%. В «старой» Москве подходящих по цене квартир просто нет, а решение об увеличении кредитного лимита по льготной ипотеке до 12 млн руб. в столичных агломерациях (и повышении ставки до 12%) власти приняли только в конце марта. Поэтому основным источником спроса на старомосковские новостройки в марте были покупатели с «живыми» деньгами. Участники «семейной ипотеки» с лимитом 12 млн руб. и те, кто получил банковское одобрение на выдачу кредита по докризисным ставкам, не смогли компенсировать отсутствие доступных рыночных программ.

Как следствие, в Новой Москве количество сделок с привлечением ипотеки выросло в марте на 30% относительно февраля и на 2% – по сравнению с мартом 2021 г. В Подмосковье ипотечный спрос подскочил на 22% и на 24% соответственно. При этом в «старой» Москве число ипотечных сделок в месячном разрезе, наоборот, снизилось на 1% (в годовом зафиксирован рост на 7%), говорит Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

  Цены коммерческой недвижимости Москвы. продам офисное помещение, Магистральная 4-я, 11 ст2

Существенно, сразу на 7 п.п. относительно февраля, сократилась и доля ипотеки на рынке новостроек «старой» Москвы. За МКАД этот показатель тоже упал, но меньше – на 1-4 п.п.:

Доля ипотечных сделок Москва Новая Москва Подмосковья
мар.22 55% 67% 68%
фев.22 62% 68% 72%
мар.21 58% 70% 67%

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

В ГК «Инград» доля ипотечных сделок в структуре спроса также наиболее существенно сократилась в «старой» Москве.

Доля ипотеки в общей структуре продаж ГК «Инград»

  Февраль 2022 Март 2022 Динамика
Регион в целом 67,6% 62,7% -4,9%
Москва 62,1% 54,0% -8,1%
Новая Москва 68,6% 67,0% -1,6%
Московская область 72,9% 68,8% -4,1%

Источник: пресс-служба ГК «Инград»

При этом нельзя сказать, что спрос на новостройки Новой Москвы и Подмосковья не пострадал из-за резкого подорожания рыночной ипотеки. Хуже всего пришлось проектам комфорт- и бизнес-класса недалеко от МКАД, слишком дорогим для программы льготной ипотеки с лимитом 3 млн руб. Например, в подмосковных проектах комфорткласса компании «Сити-XXI век» продажи в марте снизились на 10% относительно февраля, при том что в московском проекте Hill8 в марте число сделок было лишь чуть ниже предыдущего месяца и план продаж по итогам марта был перевыполнен почти в полтора раза. «Здесь (в Подмосковье – прим. ред.) покупатели гораздо в большей мере ориентированы на ипотечные программы. Поэтому в марте завершались сделки, начатые в предыдущие месяцы, количество новых интересантов заметно сократилось», – поясняет Мария Могилевцева-Головина.

Предложение

Санкции пока не оказали влияние на динамику объемов предложения, но уже сказались на его качественных характеристиках. Из-за резкого роста цен на отделочные материалы застройщики отказываются от продажи квартир с отделкой в своих проектах или сокращают число предлагаемых покупателям вариантов, сообщает пресс-служба ГК «Инград».

При этом объем предложения новостроек в Москве и области продолжает восстанавливаться после ажиотажа последних двух лет. По данным bnMap.pro, Москва за год увеличила совокупный банк квадратных метров на первичном рынке на 20%, Новая Москва – на 35%, Подмосковье – на 13%.

«Однако в Москве и Подмосковье это выражается лишь в числе и совокупной площади лотов – самих проектов становится меньше и год от года, и даже с каждым месяцем. Это говорит о том, что новые проекты более масштабны, содержат больше корпусов и квартир, но меньшей площади – рост числа лотов и их совокупной площади неравномерен, в Москве, например, первый показатель почти вдвое опережает второй… Если год назад средний проект в Москве условно состоял из 2,7 корпуса, то сегодня он включает 3,1 корпуса. Из-за большой ограниченности площади участков под застройку в столице логично предположить, что новые площади на продажу удаётся разместить за счёт увеличения этажности зданий», – говорит Ирина Доброхотова, управляющий партнёр Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой».

Исключение из принципа «меньше проектов – больше площадей» составляет ТиНАО. Число проектов там не сокращается. Но «удельный вес» среднего проекта по количеству корпусов и лотов в Новой Москве тоже растёт: год назад в среднем проекте было 5,6 корпуса, сегодня – 6,9. Это высший показатель в регионе, то есть в ТиНАО строят сразу целыми микрорайонами, отмечает Доброхотова.

Москва

  18 апреля 2022 г. 18 марта 2022 г. 18 апреля 2021 г. Месячная динамика Годовая динамика
Кол-во проектов 204 215 244 -5,1% -16,4%
Кол-во корпусов 625 648 658 -3,5% -5,0%
Число лотов, тыс. шт. 29,6 27,5 21,6 7,6% 37,0%
Площадь лотов, тыс. кв. м 1768 1665 1467 6,2% 20,5%
  Цены коммерческой недвижимости Москвы. продам готовый бизнес, Чертановская, 32 ст1

Источник: bnMap.pro

Портал коммерческой недвижимости Москва

Новая Москва

  18 апреля 2022 г. 18 марта 2022 г. 18 апреля 2021 г. Месячная динамика Годовая динамика
Кол-во проектов 30 30 30 0,0% 0,0%
Кол-во корпусов 208 219 167 -5,0% 24,6%
Число лотов, тыс. шт. 10,9 10,8 8,3 0,9% 31,3%
Площадь лотов, тыс. кв. м 552 547,2 410 0,9% 34,6%

Источник: bnMap.pro

Подмосковье

  18 апреля 2022 г. 18 марта 2022 г. 18 апреля 2021 г. Месячная динамика Годовая динамика
Кол-во проектов 157 160 192 -1,9% -18,2%
Кол-во корпусов 504 524 634 -3,8% -20,5%
Число лотов, тыс. шт. 29 28,8 24,3 0,7% 19,3%
Площадь лотов, тыс. кв. м 1416 1385 1251 2,2% 13,2%

Источник: bnMap.pro

О значительном сокращении площади лотов свидетельствует и динамика объемов реализации новостроек. По данным ГК «Инград», за год число сделок в «старой» Москве увеличилось на 11%, а количество проданных метров при этом сократилось на 5% до 317,7 тыс. Аналогичная динамика наблюдается и в других локация московского региона. В Новой Москве продажи новостроек в метрах выросли на 8%, а объем реализованных площадей снизился на 1% до 119,0 тыс. кв. м. В Московской области этот показатель вырос, но лишь на 12% (до 331,3 тыс. кв. м), в два раза меньше, чем число ДДУ (+23%).

Цены

В отличие от 2014 г., когда на волне «санкционного» ажиотажа рост цен на новостройки достигал 20%, на этот раз застройщики повели себя более гуманно: в «старой» Москве стоимость метра за месяц увеличилась на 2,5%, в Новой – на 0,8%. Возможно, просто потому, что цены в столице и так перегрелись за предыдущие два года ажиотажного роста, простимулированного рекордно дешевой ипотекой.

В пользу этой версии свидетельствует и замедление темпов роста цен в годовом выражении. Во всяком случае в «старой» Москве, где с апреля 2021 г. по апрель 2022 г. метр подорожал намного меньше, чем с апреля 2020 по апрель 2021 г., отмечает Ирина Доброхотова.

Москва

  18 апреля 2022 г. 18 марта 2022 г. 18 апреля 2021 г. Месячная динамика Годовая динамика
Эконом 267,6 254 178,7 5,4% 49,7%
Комфорт 303 297,9 250,9 1,7% 20,8%
Бизнес 449,9 438,6 349,6 2,6% 28,7%
Премиум 926,1 843,6 703,7 9,8% 31,6%
Де-люкс 1783,5 1759,9 1147 1,3% 55,5%
Итого 454,6 443,6 369,9 2,5% 22,9%

Источник: bnMap.pro

А вот в ТиНАО и области все последние 12 месяцев сохранялось влияние льготной ипотеки с лимитом займа в 3 млн рублей, продолжает Ирина Доброхотова. Как итог – в Новой Москве стоимость метра за год прибавила 26%, в Подмосковье – почти 32%. Причем только за последний месяц квадратный метр в области подорожал почти на 4%.

Новая Москва

  18 апреля 2022 г. 18 марта 2022 г. 18 апреля 2021 г. Месячная динамика Годовая динамика
Эконом 210,2 209,8 159,6 0,2% 31,7%
Комфорт 232,8 231,2 186,5 0,7% 24,8%
Бизнес 281,6 275,5 182,6 2,2% 54,2%
Итого 234,2 232,3 185,8 0,8% 26,0%

Источник: bnMap.pro

Подмосковье

  18 апреля 2022 г. 18 марта 2022 г. 18 апреля 2021 г. Месячная динамика Годовая динамика
Эконом 135,8 127 92,8 6,9% 46,3%
Комфорт 173 167 136,1 3,6% 27,1%
Бизнес 210,4 209 163,7 0,7% 28,5%
Итого 171,5 165 130,2 3,9% 31,7%

Источник: bnMap.pro

Перспективы

Как и на вторичном рынке, в апреле спрос на новостройки упал. «После резкого повышения ключевой ставки ЦБ в конце февраля, в начале апреля она была снижена с 20% до 17%. На фоне заявлений о возможном ее дальнейшем снижении интересанты не спешат с покупкой квартир», – комментирует Мария Могилевцева-Головина.

  Цены коммерческой недвижимости Москвы. продам универсальное помещение, Усачева, 11к

Не помогает даже увеличение лимитов по льготной ипотеке до 12 млн руб. Как подчеркивает Мария Могилевцева-Головина, в прошлом году в условиях действия льготных ипотечных программ подавляющее большинство желающих уже решили свой квартирный вопрос и спрос будущих периодов был частично исчерпан. Причем исчерпан при уровне ставок намного ниже нынешней: напомним, с весны 2020 г. по июль 2021 г. ставка по льготной ипотеке составляла 6,5%, а с июля 2021 г. по апрель 2022 г. – 7%. (См. «Льготная ипотека под 12% не спасет рынок от обвала спроса без снижения цен».)

Кроме того, из-за ажиотажного роста цен на жилье в 2020-2021 г. льготного кредита (12 млн руб.) при минимальном первоначальном взносе 15% хватит в Москве только на покупку студии или однокомнатной квартиры, а это лишь 30% рынка, отмечают специалисты риелторской компании «Инком». По данным ГК «Инград», в столице более половины ипотечных заемщиков февраля оформляли кредиты на суммы более 12 млн рублей. «Вероятно, доля ипотеки апреля, особенно в столичных новостройках, продолжит падение», – полагают специалисты компании.

Теоретически, увеличение лимитов должно помочь Новой Москве и Подмосковью, где кредита в 12 млн руб. достаточно для покупки двухкомнатной и даже трехкомнатной квартиры (в области). Но спрос падает и там: например, в проектах комфорткласса «Сити XXI век» число сделок в первой половине апреля сократилось почти в 1,5 раза как по сравнению с мартом, так и относительно апреля прошлого года. Как объясняет Могилевцева-Головина, в условиях экономической нестабильности покупатели опасаются брать на себя ипотечные обязательства.

Это подтверждают и данные управления Росреестра по Московской области. Если с 28 марта по 1 апреля в ведомство поступило  1 879   заявлений на регистрацию ДДУ, то с 4 по 8 апреля – 1 436 (-23%). Число заявлений на регистрацию ипотечных договоров за неделю сократилось на 31,4% (с  3 873 до  2 657).

«В дальнейшем на покупательское поведение, скорее всего, будут оказывать влияние ряд противодействующих факторов: высокая инфляция может подстёгивать спрос на недвижимость как надёжный инструмент сохранения финансовых средств, а низкий уровень доходов населения и пока еще повышенные ипотечные ставки будут склонять покупателей к выжидательной позиции. В целом ситуация на рынке будет зависеть политических и экономических изменений в России и мире, а также от реакции всех участников рынка. Кроме того, новые льготные ипотечные программы окажут непосредственное влияние на уровень спроса на квартиры в новостройках», – резюмирует Мария Могилевцева-Головина.

Также по теме:

  • Краткосрочный ажиотаж на рынке недвижимости завершится жесткой стагнацией

Цены на коммерческую недвижимость в Москве представляют собой стоимость аренды или продажи коммерческих объектов в различных районах столицы России. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные помещения, торговые центры, склады, рестораны, гостиницы и другие объекты, предназначенные для ведения бизнеса или предоставления услуг.

Цены на коммерческую недвижимость в Москве регулируются рыночными силами спроса и предложения. Спрос формируется от предпринимателей и компаний, нуждающихся в аренде или покупке коммерческих объектов для своего бизнеса. Предложение определяется наличием свободных объектов на рынке.

Для определения цен на коммерческую недвижимость в Москве обычно используются специализированные риелторские агентства, базы данных недвижимости, а также онлайн-платформы, где представлена актуальная информация о рынке. Важно учитывать все факторы, влияющие на ценообразование, при принятии решения о покупке, продаже или аренде коммерческой недвижимости в Москве.

Добавить комментарий

Вернуться наверх