Загородная недвижимость Новой Москвы и Подмосковья: чем дешевле, тем лучше

Агентства коммерческой недвижимости Москвы

Ренессанс на загородном рынке, начавшийся в период коронакризиса, закончился с началом спецоперации. Двумя годами всплеска спроса застройщики воспользоваться не успели – на рынке всю пандемию сохранялся дефицит предложения, а теперь уже и интерес покупателей к «загородке» серьезно упал. В результате рынку не хватает как предложения, так и спроса. Единственное, что растет, – это цены, хотя хорошо продаются только недорогие объекты. 

Загородный рынок московского региона продолжает страдать от дефицита предложения – все более-менее привлекательные объекты люди раскупили в период повышенного спроса в 2020-2021 гг., а новых на рынке появляется мало. По данным компании «Инком-Недвижимость», на подмосковном рынке в пределах 50 км от МКАД в настоящее время представлено 552 поселка – на 16% меньше, чем в прошлом году. Количество посёлков с коттеджами за год сократилось на 20% до 153, с таунхаусами и дуплексами – на 43% (48 проектов), с участками без подряда – на 14% (420 проектов).

Низкую девелоперскую активность руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов объясняет неуверенностью застройщиков в устойчивости спроса и переходом рынка на проектное финансирование. А кроме того, выводить на рынок новые проекты с застройкой сейчас не очень выгодно – намного больше можно заработать, расширяя уже существующие поселки. По словам Валерия Лукинова, коммерческого директора поселка «Павловы Озера», вложения в строительство нового коттеджного поселка площадью 20 га составляют более 620 млн руб., а доходность – всего 25-35% за три-пять лет. Для сравнения: инвестиции в размере 200 млн руб. в реализацию квартала площадью 1 га принесут 50-100% за год. «Если ты начинаешь новый проект, то у тебя сумасшедшие первоначальные затраты, поэтому у тебя низкая доходность», – пояснил Лукинов, выступая на конференции «Малоэтажное жилье и ИЖС – новые вызовы и тренды».

Впрочем, если считать не в поселках, а в лотах, то картина получается тоже неутешительная: число коттеджей и участков с подрядом за год снизилось на 20% до 3,4 тыс. штук, таунхаусов/дуплексов – на 40% до 1,1 тыс. Так что новых очередей в старых поселках тоже явно не хватает для удовлетворения спроса. И только в сегменте участков без подряда, требующем минимальных инвестиций, все стабильно: как было 31,9 тыс. лотов в 2021 г., так и осталось.

По оценке Анны Раджабовой, директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум», нет недостатка предложения и в высокобюджетном сегменте. В мае в Подмосковье продавалось порядка 60 дорогих объектов (без учета проектов, реализуемых в режиме закрытых продаж), что сопоставимо с показателями того же периода прошлого года, говорит Раджабова. С начала 2022 г. стартовали продажи в одном высокобюджетном поселке – Lapino Garden, состоящем из 30 коттеджей. Поселок расположен в 20 километрах от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе.

Еще как минимум один поселок класса deluxe должен стартовать до конца года. «Однако это будет относительно небольшой проект, так как в Подмосковье сейчас практически отсутствуют пригодные для нового строительства участки: многие площадки были выкуплены на волне ажиотажного спроса в 2020-2021 гг. Девелоперы сейчас прорабатывают перспективные объекты, но это скорее точечные проекты или камерные поселки», – добавляет Анна Раджабова.

В предыдущие два года, в период бума на «загородке», земля под строительство коттеджных поселков действительно пользовалась повышенным спросом. Об интересе к загородному рынку заявили даже такие крупные девелоперы многоэтажного жилья, как «Инград», ПИК, «Крост» и «Самолет». «Инград» анонсировал «проект-миллионник» близ деревни Хлябово в 25 км от МКАД по Дмитровскому шоссе (250 участков по 6-13 соток с домами площадью 100-250 кв. м), продажи должны были стартовать летом 2021 г. «Самолет» обещал построить около 800 тыс. кв. м жилья в рамках кластера ИЖС «Дмитров» на том же Дмитровском шоссе в период с III квартала 2021 г. до 2036 г. «Крост» планировал застроить коттеджами 80 га в Химкинском районе рядом со Сходней, а ГК ПИК купил 83 га земли около деревни Кувекино в Новой Москве под строительство 175,8 тыс. кв. м жилья разного формата, в том числе индивидуальных домов, таунхаусов и многоквартирных домов.

Однако экспансия институциональных застройщиков на загородный рынок пока ограничилась деятельностью ГК «Инград» по продаже новых коттеджей с участкам в малоэтажном ЖК «Экодолье Шолохово», который ГК «Экодолье» с 2013 г. строит в 15 км от МКАД по Дмитровскому шоссе в городском округе Мытищи.

  Цены коммерческой недвижимости Москвы. продам офисное помещение, Строченовский Б. переулок, 9

Перенос сроков – обычное дело при реализации девелоперских проектов, особенно крупных. Однако в 2022 г. ситуация осложняется кардинальным изменением рыночной конъюнктуры в связи с известными событиями на Украине. «Из-за макроэкономической неопределенности многие девелоперы приостановили вывод на рынок новых коттеджных поселков. Поэтому сейчас мы прогнозируем дефицит коттеджей и участков с подрядом, спрос на такие объекты остается», — рассказывает директор управления загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Олег Новосад. Нехватки участков без подряда эксперт не ожидает – их много вышло на рынок в текущем году.

Что касается изменившейся конъюнктуры, то траектория спроса на «загородке» в целом напоминает таковую на городском рынке недвижимости. Санкции и обвал рубля в марте привели к всплеску покупательской активности – люди искали, куда вложить деньги, – но затем спрос резко иссяк.

Например, в компании «Дом Лозовского», занимающейся строительством загородных домов, спрос весной сократился на 70% по сравнению с прошлым годом. «Люди абсолютно напуганы и боятся что-либо покупать в условиях неопределенности. Аналогичная нашей ситуация наблюдается на рынке цифровой техники, автомобилей. Банально – люди не покупают холодильник новый, так как бояться, что не хватит денег на еду, которую туда нужно класть», – говорит владелец компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Впрочем, справедливости ради надо отметить, что в 2021 г. покупательская активность была выше обычной из-за постпандемийного эффекта – часть покупателей приобретала дома на случай введения в столице ограничительных мер, рассказывает Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости». К тому же сегмент подрядов на строительство пострадал больше, чем рынок в целом.

По оценке Мищенко, в среднем спрос на «загородку» этой весной просел примерно на 20%. Похожие цифры приводит и Юлия Белукова, генеральный директор агентства элитной недвижимости FOX Property: число сделок сократилось на 18% относительно показателей прошлого года.

Портал коммерческой недвижимости Москва

По информации Сергея Кузнецова, руководителя департамента загородной недвижимости Point Estate, в элитном сегменте продажи упали на 25%, количество запросов уменьшилось на 30%.

Помимо всеобщей неуверенности в завтрашнем дне спрос подкосила ставшая слишком дорогой ипотека: по словам Белуковой, весной с рынка фактически ушли все ипотечники. Еще более негативно на покупательской активности отразился обвал спроса на рынке вторичной городской недвижимости – дома и участки часто покупают на средства от продажи квартиры.

Специфика ценообразования на отечественном рынке недвижимости усугубила ситуацию: боясь продешевить, большинство продавцов подняли цены в апреле примерно на 15%, говорит начальник отдела управления загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Анна Власова.

По данным «Инкома», за год средняя стоимость коттеджей/участков с подрядом выросла на 32% до 32 млн рублей, таунхаусов и дуплексов — на 36% до 22 млн руб. Меньше всего подорожали участки без подряда — на 4% до 3,8 млн руб. в среднем.

В конце мая загородный рынок начал оживать, хотя, по наблюдениям специалистов MOZAIK development, с учетом задержки старта высокого сезона, уровень покупательской активности все еще ниже прошлогоднего на 15%. Тем не менее сезонный фактор, завершение срока дорогих депозитов, которые граждане массово открывали в конце февраля-начале марта, и уменьшение ипотечных ставок стимулируют спрос.

По словам заместителя генерального директора, директора по маркетингу компании «Kaskad Недвижимость» Ольги Магилиной, сейчас 90% потенциальных клиентов хотят воспользоваться финансовыми инструментами – ипотекой, рассрочкой и т.п. Однако для успешных продаж ипотечные ставки должны быть экстремально низкими: базовые ставки – ниже 8%, а маркетинговые – меньше 1%, что возможно только в рамках льготных госпрограмм с дополнительным субсидированием со стороны застройщика.

Юлия Белукова в этом плане возлагает большие надежды на госпрограмму для IT-специалистов: «При поддержке государства данная категория граждан имеет возможность получить одобрение на ипотеку по ставке от 4,7% при максимальной сумме в 18 млн рублей. Ещё в прошлом году на долю покупателей, так или иначе занятых в IT индустрии, приходилось около 15% сделок. А специальные условия ипотеки для таких специалистов ещё больше раскроют покупательский потенциал этой целевой аудитории».

Елена Мищенко, однако, предупреждает, что даже очень доступная ипотека не сможет стать панацеей для загородного рынка: «Доля ипотечного спроса на рынке загородной недвижимости весьма мала, так как приобретение в ипотеку дома или участка под строительства – гораздо более сложный процесс, чем в случае с городской квартирой. Так, банки кредитуют не все виды загородных домов – например, они часто отказывают потенциальным покупателям деревянных домов и объектов без подведенных центральных коммуникаций. Также они сотрудничают далеко не со всеми компаниями-подрядчиками, занимающимися строительством. Порой возникают сложности из-за статуса земли, на которой находится строение».

  Цены коммерческой недвижимости Москвы. продам универсальное помещение, Почтовая Б., 34

В ипотеку или без, но из-за низкой платежеспособности покупателей основной спрос сейчас сосредоточен в бюджетных сегментах. По словам Татьяны Ананьевой, руководителя отдела загородной недвижимости офиса «Миэль «Сущёвский», востребованы дома «под ключ» площадью 100-150 кв. м на участках 5-7 соток, куда можно сразу заехать и жить – небольшие метражи экономнее в содержании и обслуживании. А также участки без подряда – покупатели рассматривают их как доступный способ вложения денег на будущее.

А вообще, чем дешевле объект, тем лучше он продается. «Если у вас есть дом за 6 млн, он будет продаваться отлично, если за 4 млн – еще лучше. Если за 900 тыс., у вас шансы просто огонь», – резюмирует Ольга Магилина.

Актуальные проекты компании ПИК (февраль 2024)

Проект Расположение ГК Площади
Открытый парк Москва, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского 4 кв. 2024 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 86 м2
Белая Дача парк г. Котельники Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 91 м2
Ярославский Мытищинский район, г. Мытищи 1 кв. 2026 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 83 м2
Green park Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Ботанический сад Сдан Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 21 – 127 м2
Зеленый Парк Москва, Зеленоградский округ, район Старое Крюково 3 кв. 2024 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 95 м2
Дмитровский парк Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 4 кв. 2023 г. 3-комнатные квартиры площадью 82 м2
Мякинино парк Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Строгино Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 20 – 92 м2
Томилинский бульвар Люберецкий район, г. Котельники 2 кв. 2025 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 80 м2
Мещерский лес Москва, Западный округ, район Солнцево, м. Говорово 4 кв. 2023 г. 2-комнатные квартиры площадью 49 м2
Юнино Новая Москва, Новомосковский округ 1 кв. 2025 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 83 м2
Яуза парк г. Мытищи 3 кв. 2025 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 90 м2
Волжский парк Москва, Юго-Восточный округ, район Текстильщики, м. Текстильщики 1 кв. 2026 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 87 м2
Руставели 14 Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Бутырская 2 кв. 2024 г. Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 20 – 87 м2
Римского-Корсакова 11 Москва, Северо-Восточный округ, район Отрадное, м. Отрадное Сдан Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 22 – 85 м2
Путилково Красногорский район, д. Путилково Сдан Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 68 м2
Сокольнический Вал 1 Москва, Восточный округ, район Сокольники, м. Сокольники 4 кв. 2023 г. Студии, 1-комнатные квартиры площадью 23 – 38 м2
Матвеевский парк Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная 2 кв. 2024 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 85 м2
Академика Павлова Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Молодежная 1 кв. 2024 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 23 – 88 м2
Мичуринский парк Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная 3 кв. 2024 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 22 – 89 м2
Алтуфьевское 53 Москва, Северо-Восточный округ, район Отрадное, м. Отрадное 2 кв. 2025 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 84 м2
Кронштадтский 9 Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион 2 кв. 2024 г. Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 26 – 97 м2
Vangarden Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Аминьевская 1 кв. 2024 г. Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 22 – 94 м2
Никольские Луга Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово 4 кв. 2024 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 88 м2
Бусиновский парк Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Ховрино 1 кв. 2024 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 80 м2
Барклая 6 Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 3 кв. 2025 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 25 – 102 м2
Первый Дубровский Москва, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Волгоградский проспект 4 кв. 2025 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 74 м2
Большая Академическая 85 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Окружная МЦК 2 кв. 2026 г. Студии, 1-3-комнатные апартаменты площадью 19 – 94 м2
Кольская 8 Москва, Северо-Восточный округ, район Бабушкинский, м. Свиблово Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 92 м2
Бунинские луга Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея 4 кв. 2023 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 88 м2
Лосиноостровский парк Москва, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского 1 кв. 2024 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 85 м2
Просторная 7 Москва, Северо-Восточный округ, район Богородское, м. Преображенская площадь 3-комнатные квартиры площадью 100 м2
Оранж парк г. Котельники Сдан Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 25 м2
Кронштадтский 14 Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион 3 кв. 2023 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 80 м2
Второй Нагатинский Москва, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская 2 кв. 2025 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 88 м2
Ярославский квартал Мытищинский район, г. Мытищи 4 кв. 2025 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 92 м2
Саларьево парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. Московский 3 кв. 2023 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 85 м2
Красноказарменная 15 Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 4 кв. 2023 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 70 м2
Жулебино парк Люберецкий район, г. Люберцы 1 кв. 2024 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 69 м2
Измайловский лес Балашихинский район, г. Балашиха 4 кв. 2024 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 86 м2
Митинский лес Москва, район Митино, м. Пятницкое шоссе 1 кв. 2024 г. Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 20 – 123 м2
Сигнальный 16 Москва, Северный округ, район Отрадное, м. Владыкино 3 кв. 2025 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 82 м2
Митино парк Красногорский район, г. Красногорск Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 61 м2
Столичные поляны Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская 2-комнатные квартиры площадью 66 м2
Holland park Москва, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак 1 кв. 2024 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 22 – 92 м2
Михайловский парк Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект 2 кв. 2024 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 24 – 80 м2
Одинцово-1 Одинцовский район, г. Одинцово 1 кв. 2025 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 89 м2
Ильменский 17 Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская Сдан площадью 37 м2
Ильинские луга Красногорский район, п. Ильинское-Усово 1 кв. 2026 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 88 м2
Кузьминский лес г. Котельники Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 88 м2
Новое Очаково Москва, Юго-Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Аминьевская 4 кв. 2024 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 – 80 м2
  Цены коммерческой недвижимости Москвы. продам универсальное помещение, Почтовая Б., 34

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все Актуальные проекты компании Инград (февраль 2024)

Проект Расположение ГК Площади
INHAUS Шолохово Мытищинский район
Injoy Москва, Северный округ, район Войковский 1 кв. 2027 г. Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 21 – 120 м2
Новое Пушкино Пушкинский район, г. Пушкино 4 кв. 2027 г. Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 24 – 84 м2
Миловидное Ленинский район, п. Развилка 1 кв. 2024 г. Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 22 – 90 м2
Foriver Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская 4 кв. 2023 г. 1-5-комнатные квартиры площадью 42 – 327 м2
Преображение Москва, Восточный округ, район Богородское, м. Бульвар Рокоссовского МЦК 4 кв. 2021 г. 1-3-комнатные квартиры площадью 75 м2
Одинград. Семейный квартал Одинцовский район, г. Одинцово 4 кв. 2024 г. Студии, 1-3, 5-комнатные квартиры площадью 24 – 114 м2
TopHills Москва, Южный округ, район Нагорный, м. Нагорная 2 кв. 2023 г. Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 35 – 169 м2

Источник данных: База недвижимости IRN.RU Показать все

Цены на коммерческую недвижимость в Москве представляют собой стоимость аренды или продажи коммерческих объектов в различных районах столицы России. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные помещения, торговые центры, склады, рестораны, гостиницы и другие объекты, предназначенные для ведения бизнеса или предоставления услуг.

Цены на коммерческую недвижимость в Москве регулируются рыночными силами спроса и предложения. Спрос формируется от предпринимателей и компаний, нуждающихся в аренде или покупке коммерческих объектов для своего бизнеса. Предложение определяется наличием свободных объектов на рынке.

Для определения цен на коммерческую недвижимость в Москве обычно используются специализированные риелторские агентства, базы данных недвижимости, а также онлайн-платформы, где представлена актуальная информация о рынке. Важно учитывать все факторы, влияющие на ценообразование, при принятии решения о покупке, продаже или аренде коммерческой недвижимости в Москве.

Добавить комментарий

Вернуться наверх